背景
“江門市寫字樓指數”旨在為區域內寫字樓運營機構、寫字樓開發商、寫字樓租賃企業、金融機構、寫字樓投資者和房地產經紀公司等，提供參考性指數以掌握江門市寫字樓的市場價格水平，探討寫字樓最新發展動向。
數據取樣范圍：寫字樓指數選取了江門市內蓬江、江海、新會三區主要商圈寫字樓市場的租金、售價、空置率等主要指標，得出江門市寫字樓指數。
租金價格指數
根據對江門市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，受疫情及國內外環境復雜變化等多重因素影響， 2022年上半年江門主要商圈寫字樓租金指數同比下降4.65%，平均租金約41元/平方米/月（未含相關稅費及物業管理費），在珠三角城市中處于偏低水平，投資者信心仍待修復。
從宏觀環境來看，2022年上半年我國經濟延續恢復發展態勢，經濟運行總體平穩，GDP同比增長4.8%，剔除通脹因素，整體經濟增速下行壓力仍較大。2022年上半年江門市地區生產總值為1737.52億元，同比增長3.1%，經濟運行總體平穩。政策方面，江門政府貫徹落實國務院《扎實穩住經濟的一攬子政策措施》實施方案，出臺穩經濟148條，從財政政策、貨幣金融政策、穩投資促銷費政策等方面，結合本地實際助企紓困，全面促進江門市經濟平穩健康發展。
江門市不同區域商圈租金表現分化，由于蓬江區主要商圈寫字樓租金相較其他區一直處于較高水平，在疫情反復沖擊下，上半年蓬江區租金波動相對較大；江海區、新會區寫字樓租金基本保持以往水平，波動較小。從行業需求來看，國家對金融調控力度適當放寬，以證券、保險，特別是小微信貸等為代表的金融行業租賃需求觸底反彈，帶動相關商圈租金表現相對穩健，而受政策監管、法律法規強化等因素影響，互聯網行業企業、房地產行業對租賃需求回落明顯，導致多辦公布點企業進行職場整合，部分以此行業為主要租戶的商圈租金表現相對走弱。
江門寫字樓階段性供過于求的市場現狀，仍令眾業主降租及提供更多免租期，以完成現有續租和吸引新租戶入駐。隨著租金調整，總租賃成本下降，為租戶找新職場帶來新機遇。
銷售價格指數
近兩年房地產市場處于深度調整期，寫字樓市場活動放緩，價格指數環比微降0.29%，樓盤入市時間推遲。在市場信心有待修復的壓力之下，市場參與者持觀望態度，決策較以往更顯謹慎。
空置率指數
前些年房地產開發周期景氣度投資增速導致江門寫字樓供應量持續增加，然而受突如其來的疫情影響，寫字樓市場需求增量少于供應增量，空置率居高不下。但今年江門經濟發展總體穩定，隨著多年來寫字樓市場的培育，3、4月份寫字樓市活躍度有所上升。2022年上半年，原于街鋪辦公的企業紛紛搬入寫字樓辦公，寫字樓空置率回落至28.34%，在大灣區城市中屬于正常的水平。因近期金融政策持續賦能，金融行業租賃需求明顯增加，除此之外，街鋪辦公的企業搬入寫字樓辦公，也是這次空置率回落的重要因素。
面對寫字樓的高空置率，開發商應關注結構性產品需求，提供靈活、高效、智能的辦公空間，結合相應租金優惠方案作調整。另外，在新購土地建設時更應謹慎對待不同地塊屬性適合的業態內容。
新入市面積數
江門市主要商圈寫字樓供應量持續增加，但受行業政策、疫情影響，開發企業到位資金減少，新寫字樓入市速度放緩。隨著疫情影響逐漸消散，明年寫字樓新增面積入市節奏有望逐步恢復。目前，江門市新增寫字樓主要集中在北新區和濱江新區，項目都是可租可售。新興商務區與中心區對租戶有較強吸引力，核心地段的競爭將加劇。租戶將更多基于企業的擴張需求與成本、未來發展潛力綜合考慮新職場選址，舊城區寫字樓將進一步承壓。
展望未來：經濟逐步回暖，短期承壓，疫情過后，報復性修復
受國際環境更趨復雜嚴峻變化及國內疫情影響，部分大型開發商資金壓力猶存，江門寫字樓市場短期內仍面臨一定挑戰。隨著政府出臺的一系列經濟支持政策和對疫情的有效控制，預測明、后年寫字樓市場需求有望回升。但未來來自疫情和市場的挑戰依然存在，市場參與者需要從產品、營銷、運營三個維度上作思考，于市場變化中探尋新機遇。疫情管控導致跨市寫字樓租賃受到一定影響，隨著疫情消散，跨市租賃需求將會集中釋放，而跨市發展的企業，其對職場辦公環境要求更高，高端寫字樓將會迎來更大機遇。
附注：
1、 本指數報告的一切資料及數據，雖力求精確，但僅作參考之用，并非對報告中所載市場或物業的全面描述。報告中所引用的來自公告渠道的信息，盡管營商商業相信其可靠性，但不能擔保其準確性和全面性。對于任何據此報告信息做出的市場決策行為，我們不承擔任何責任。數據資料來源：江門市人民政府網、江門市統計局、中國經濟網。
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